Cambio destinazione d’uso: tutte le informazioni da sapere prima di procedere

Cambio destinazione d’uso: tutte le informazioni da sapere prima di procedere

Cambio di destinazione d’uso 2020: quando è possibile, quali sono le autorizzazioni e i permessi necessari, quali costi bisogna affrontare?

 

Il cambio di destinazione d’uso è una delle operazioni più complesse a livello urbanistico e catastale. Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio; il D.P.R: 06 giugno 2001 n.380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” ne individua 5:

  1. Residenziale: es. abitazioni;

Abis) turistico-ricettiva: es. hotel, ostelli, strutture ricettive;

  1. produttiva e direzionale: es. industrie, laboratori, ma anche banche, studi privati e studi professionali;
  2. commerciale: es. negozi, ristoranti, bar e pub;
  3. rurale: es. produzione agraria, vivai, allevamento, campi coltivati.

Tuttavia, ogni Regione può deliberare diversamente e in Regione Lombardia la L.R. 12/2005 all’art.51 definisce una propria disciplina per i mutamenti di destinazione d’uso: vengono definite diverse funzioni urbane in sostituzione alle finalità sopracitate (residenziale; produttivo; direzionale, turistico-ricettivo e servizi privati; commerciale; rurale). Con cambio destinazione d’uso, quindi, a Milano ci si riferisce al cambio di funzione urbanisticamente rilevante.

Nel caso in cui l’unità fosse interessata da diverse destinazioni d’uso, come un’azienda produttiva e commerciale, si assegnerà quella prevalente in termini di superficie utile.

Non bisogna confondere il cambio destinazione d’uso con il recupero di sottotetti ai fini abitativi: in questo secondo caso, infatti, non si tratta di un cambio d’uso, ma si tratta di una trasformazione di spazi non agibili in spazi agibili.

La destinazione d’uso urbanistica di un immobile è data dal suo ultimo titolo edilizio abitativo legittimo; in mancanza di esso, dagli atti di fabbrica. Se mancano sia il titolo abitativo che gli atti di fabbrica, allora è possibile desumere la destinazione d’uso dagli atti catastali.

Di volta in volta, bisognerà valutare ogni casistica con l’aiuto di un professionista del settore.

 

Quando è possibile cambiare destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso deve essere fatto presentando idoneo titolo edilizio, per non incorrere nel reato di abuso.

Va comunque verificato che questa modifica sia consentita per il luogo in cui sorge l’edificio nelle Norme di Attuazione del Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune.

Riassumendo, è possibile cambiare destinazione d’uso di un edificio quando:

  • non vi sono restrizioni imposte dal regolamento condominiale;
  • non vi sono limiti impiantistici;
  • non vi siano impedimenti nei piani locali;
  • vengano rispettate le prescrizioni dimensionali e normative.

Il decreto Sblocca Italia, il n° 133 del 12 settembre 2014, ha semplificato i cambi di destinazione urbanisticamente rilevanti; i cambi riguardano il passaggio tra le diverse categorie sopracitate, mentre per il passaggio all’interno della stessa categoria non si ravvedono problemi.

Si distingue tra il cambio di destinazione d’uso con opere e senza opere: nel primo caso, si tratta di una modifica relativa alla struttura dell’edificio esistente, nel secondo si parla di mutamento funzionale o mutamento funzionale della destinazione d’uso.

Il cambio di destinazione d’uso con opere comprende i seguenti interventi edilizi: manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo.

Per poterlo effettuare, bisogna rispettare le seguenti condizioni:

  • verifica della conformità dei luoghi alla destinazione finale: ci si riferisce, per esempio, alle norme igienico-sanitarie, all’efficienza energetica etc.
  • verifica della superficie lorda (SL): nel cambio di destinazione d’uso che preveda la permanenza di persone, l’immobile deve possedere l’adeguata superficie.
  • Bonifica dei suoli: è necessario accertarsi che i suoli non siano contaminati, ai sensi del Regolamento Edilizio (art.10), del Piano delle Regole (art. 8 comma 3) e della normativa vigente.

 

Quali pratiche si rendono necessarie?

Ad ognuno degli interventi edilizi individuati dalla normativa è associata una diversa pratica da consegnare in Comune. Il cambio di destinazione d’uso strutturale (con opere) ricade negli interventi di ristrutturazione: per questo motivo, occorre presentare in Comune un Permesso a costruire (PdC) o Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia alternativa al Permesso di Costruire.

Se, invece, il cambio destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria o è solo funzionale e non strutturale (senza opere), cosa che è sempre ammessa, basterà presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia (SCIA).

Dal punto di vista catastale, occorre presentare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Territorio un cambio d’uso catastale, che comporterà una variazione delle imposte IMU, TASI e TARI. Prima che l’edificio possa essere utilizzato con nuova funzione, inoltre, bisognerà essere in possesso del Certificato di Agibilità del Comune.

 

Quali sono iter, tempistiche e costi?

Le pratiche per il cambio di destinazione d’uso sono piuttosto complesse e richiedono l’intervento di un geometra.

Lo studio tecnico si occuperà di ritirare i documenti depositati presso gli archivi comunali e richiederà una visura delle pratiche: da questi documenti, sarà possibile ricavare lo stato legittimato e, in seguito, verificare la regolarità urbanistica attraverso un rilievo.

Il geometra passerà poi alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento e all’eventuale progettazione degli spazi. Infine, compilerà l’esatto titolo edilizio interfacciandosi laddove necessario, qualora la complessità della pratica lo richieda, con gli istruttori tecnici del Comune di competenza.

Per quanto riguarda i costi, essi comprendono le spese delle opere edilizie, se previste, l’onorario del professionista che effettua le pratiche urbanistiche e catastali, e gli oneri di urbanizzazione.

 

Se avete bisogno di informazioni siamo a vostra disposizione. Potete chiamare il nostro studio di geometri di Milano allo 340 5507498 oppure scriverci a info@approjects.it.