Abuso edilizio

Abuso edilizio

L’abuso edilizio o difformità è un illecito che consiste nel realizzare un’opera edilizia in assenza delle prescritte autorizzazioni, individuate dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001).
Per essere conforme, un edificio deve avere il requisito di Conformità urbanistica e catastale, cioè deve essere regolare sia al cospetto del Comune, sia davanti all’Agenzia delle Entrate, ex Territorio.
Ciò che determina l’abuso è la conformità rispetto all’Urbanistica, cioè la regolarità degli atti depositati in Comune, come Licenza edilizia, Concessione edilizia, Permesso di costruire, Condono, SCIA, DIA, CILA etc.

 

Differenza abuso edilizio parziale da totale

Il concetto di difformità edilizia di per sé è molto ampio in termini quantitativi e qualitativi.
Infatti, con l’art. 12 della L. 47/85 fu introdotta la distinzione tra difformità parziali e totali alla concessione edilizia, per essere poi trasfuso nell’odierno art. 34 del D.P.R. 380/01 in merito all’ambito dei Permessi di Costruire.
In generale, la totale difformità incide sugli elementi essenziali e complessivi, mentre quella parziale fa leva su elementi particolari della costruzione.
Individuare una linea di demarcazione tra illeciti edilizi di totale difformità da quelli di parziale difformità, significa qualificare rispettivamente l’illecito nell’art. 31 o 34 del DPR 380/01; di conseguenza, ciò influisce su tutte le relative procedure sanzionatorie amministrative e penali attinenti a tali ipotesi.

 

Quali sono le sanzioni previste

Le sanzioni previste per l’abuso edilizio sono sia di carattere amministrativo che penale.
Le prime variano a seconda della specifica tipologia di abuso e sono contemplate in diverse disposizioni del Titolo IV, Capo II, del Testo Unico, mentre alle seconde è dedicato l’articolo 45.
La sanzione penale prevede un’ammenda o l’arresto fino a due anni per il soggetto che ha commesso il reato, mentre quella amministrativa concerne il ripristino dello stato anteriore all’abuso. A differenza della sanzione amministrativa, quella penale può essere prescritta, a 4 o 5 anni.
Se l’illecito è stato ereditato, la persona che ne è responsabile sarà soggetta a sanzione amministrativa, ma non penale.
Le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica; alcune di essere possono essere risolte attraverso una Sanatoria, cioè è possibile correggere le difformità, qualora esse siano rilevanti, con un Permesso di Costruire in Sanatoria.
Se, invece, l’abuso non può essere sistemato, il manufatto va demolito.

 

Demolizione opere abusive

Entro la fine di ogni anno la Prefettura riceve l’elenco delle opere abusive non sanabili e predispone l’elenco delle demolizioni, da eseguire da parte delle amministrazioni statali e regionali preposte alla tutela.

 

Chi risponde dell’abuso edilizio

Secondo l’art. 29 del Testo unico sull’edilizia Dpr 380/01, la responsabilità degli abusi cade congiuntamente in testa al Committente, al Costruttore e al Direttore lavori.
Quest’ultimo può sollevarsi dalla responsabilità, qualora abbia contestato agli altri soggetti coinvolti la violazione delle prescrizioni del Permesso di costruire, fornendo comunicazione della violazione stessa all’Ufficio comunale competente.

 

Abitabilità/Agibilità di immobili abusivi

Se un immobile presenta irregolarità e difformità edilizie non può richiedere l’abitabilità, assorbita e fusa dall’agibilità con il d.p.r. 380/01, certificazioni poi confluite nella Segnalazione Certificata di Agibilità post D.Lgs. 222/2016.
La conformità urbanistica edilizia, infatti, è condizione essenziale per ottenere la Segnalazione Certificata di Agibilità.

 

Superbonus al 110% su immobili con difformità

Il Testo Unico Edilizia pone condizioni di legittimità urbanistica con gli articoli 49 (Decadenza da ogni agevolazione fiscale) e 50 (Agevolazioni tributaria in caso di sanatoria).
Ci sono poi norme specifiche sul tema, ossia:

  • M. Finanze 41/1998 art. 4 relativo alle agevolazioni fiscali sull’originario Bonus Ristrutturazioni: ancora vigente, condiziona l’ammissibilità alle detrazioni fiscali all’esecuzione conforme delle opere edilizie oggetto d’intervento;
  • 16-bis del D.P.R. 917/1986 (il comma 9 rinvia alle disposizioni del D.M. Finanze 41/1998): è la base degli interventi ammessi a bonus ristrutturazioni e Sismabonus.

In base a queste leggi, è sconsigliabile richiedere la detrazione fiscale Superbonus al 110% in presenza di difformità, anche sanabili.
Sul tema, è diventato virale l’articolo del Sole 24 Ore del 10 settembre che titola “Superbonus 110% possibile anche per gli immobili con abusi sanabili”, il quale opera un’analisi tra conformità urbanistica e agevolazioni fiscali del SuperBonus.

La tematica è ampia e articolata e prevede l’assistenza da parte di un tecnico: per qualsiasi dubbio rivolgiti a noi!