Sanatoria edilizia: tutto quello che c’è da sapere

Nel panorama edilizio italiano capita spesso di trovarci di fronte a delle difformità fra lo stato di fatto di un immobile e quanto riportato sulle documentazioni catastali. Questo capita soprattutto con progetti depositati in passato, ma anche i più recenti non ne sono immuni.

Comprendere come comportarsi davanti a una difformità è importante per non incorrere in pesanti sanzioni.

Se stai per vendere o acquistare casa e hai il dubbio o hai scoperto che questa presenti delle difformità, questo articolo ti sarà d’aiuto: cercheremo di spiegarti cosa puoi aspettarti, come potresti fare i dovuti accertamenti e come sanare la situazione.

Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che permette di rimediare a un abuso edilizio.

Si richiede una sanatoria quando si vuole regolarizzare una realizzazione urbanistica illecita, ovvero quando lo stato di fatto attuale di un immobile differisce da quanto è stato autorizzato come stato di progetto.

La sanatoria edilizia permette di normalizzare un abuso a seguito del pagamento della relativa oblazione, sempre che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

Quando è possibile chiedere una sanatoria edilizia?

Non sempre è possibile richiedere una sanatoria edilizia. Per poter procedere con una pratica in sanatoria bisogna rispettare alcuni requisiti. Infatti, la legge stabilisce che possono essere regolarizzati solo gli abusi formali e non quelli di fatto.

Oltre a rispettare norme igieniche e antisismiche, bisogna rispettare quelle relative a sicurezza e all’impatto ambientale.

In pratica, per poter effettuare questa richiesta, l’abuso deve rispondere al criterio della doppia conformità alla disciplina urbanistica e a quella edilizia.

Per spiegare meglio proveremo a fare un esempio pratico. Se si decide di ampliare i metri quadri in un immobile e si eseguono i lavori senza i dovuti permessi del Comune, è necessario richiedere la sanatoria.
Questa verrà concessa solo ed esclusivamente se il piano urbanistico avrebbe permesso e permette l’ampliamento in questione.

Quando richiedere una sanatoria edilizia?

Per sapere se è necessario richiedere una sanatoria edilizia è sufficiente richiedere al Comune di appartenenza dell’immobile l’ultimo progetto depositato e verificare che corrisponda allo stato di fatto attuale.

Se dal controllo si evince che c’è un abuso edilizio e che questo sia solamente formale si può procedere con la richiesta di sanatoria.

Ecco alcuni casi in cui è necessario richiedere una pratica in sanatoria:

  • All’inizio dei lavori edili senza richiedere le dovute autorizzazioni al Comune
  • Quando si alterano le metrature di un immobile senza richiedere i dovuti permessi
  • Durante il cambio di disposizione interna di un ambiente, per esempio creando un muro, spostando una porta o murando una finestra.
  • Quando si modifica la grandezza di un ambiente (per esempio ingrandendo o rimpicciolendo un bagno)

È fondamentale ricordarsi che per poter vendere o per poter ottenere un finanziamento bancario, l’immobile in questione deve essere conforme. Pertanto, se stai pensando di vendere o acquistare una casa è importante affidarsi a un tecnico, per verificare che non sussistano impedimenti di sorta o situazioni amministrative pendenti.

Non è invece necessario richiedere una sanatoria per abusi di altezza, superficie, distacchi e cubatura non superiori al 2%.

Come richiedere una sanatoria

Per poter ricorrere a una sanatoria edilizia bisogna avvalersi di un Tecnico abilitato che presenterà una richiesta al Comune attraverso una C.I.L.A o P.D.C o Scia. La domanda per essere regolare deve essere firmata da un tecnico: geometra, architetto o ingegnere.

Dopo aver accolto l’istanza, il Comune, a seconda del procedimento, può esprimersi accogliendo o rifiutando la domanda.

Nel caso in cui il responsabile dell’ufficio comunale dovesse rifiutare l’istanza, non rimane che la demolizione delle parti non conformi o il ripristino del progetto autorizzato.

Per evitare questa situazione, non rimane che impugnare il rifiuto rivolgendosi al giudice amministrativo.

Differenza tra sanatoria e condono

Come abbiamo anticipato, la sanatoria può essere concessa nel momento in cui ci si trova di fronte a un lavoro compiuto senza autorizzazione ma che è conforme alla normativa.

Il condono invece viene concesso dal Governo a opere edilizie che sono state costruite in totale o parziale contrapposizione alla normativa.

Hai bisogno di sapere se il tuo immobile è privo di vizi o sei interessato a portare avanti una procedura di sanatoria edilizia?

Contattaci valuteremo insieme la tua situazione e capiremo come procedere.