Tabelle millesimali, perchè sono così importanti?
Le tabelle millesimali sono uno strumento che permette di rappresentare le quote di proprietà di un condominio, espresso nel rapporto tra il valore di ciascuna unità e quello dell’intero edificio.
La parola “millesimali” deriva dal fatto che il valore dell’edificio viene equiparato alla cifra ideale di 1000, prima della ripartizione.
In sostanza “il millesimo” è una quota proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile. Le tabelle millesimali sono obbligatorie solo per edifici con più di dieci condomini, come stabilito dall’art. 1138 c.c.
Proprietà esclusiva e proprietà comune
In un condominio il proprietario di un appartamento possiede due diversi diritti di proprietà, quella esclusiva e quella comune. Nel primo caso si intende quella del singolo sul proprio appartamento, nel secondo quella di tutti gli abitanti sui beni condominiali.
Grazie alle tabelle millesimali si può stabilire “il peso” di ciascun condomino nella ripartizione delle spese comuni e nelle decisioni assembleari.
A cosa servono le tabelle millesimali
Sostanzialmente le tabelle millesimali hanno tre funzioni:
- rappresentano la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali
- sono un parametro per stabilire i quorum assembleari
- sono lo strumento utile a ripartire le spese condominiali
Un lavoro da professionisti
Il calcolo delle tabelle millesimali deve essere affidato a un tecnico professionista, data la sua complessità. Infatti, non basta semplicemente considerare i metri quadri “reali” dell’appartamento, rispetto a quelli del condominio totale. La differenza la fanno i cosiddetti coefficienti di riduzione.
Cosa sono i coefficienti di riduzione?
I coefficienti di riduzione sono attribuiti a ogni singolo vano dell’appartamento, a seconda delle diverse caratteristiche. I coefficienti sono:
- destinazione del vano
- orientamento
- prospetto
- luminosità
- piano
- funzionalità
Semplificando, un vano che viene utilizzato come camera da letto, luminoso, avrà sicuramente un valore più ampio rispetto a un disimpegno senza finestre. Un vano orientato in maniera favorevole, con una vista panoramica, varrà senz’altro di più rispetto a uno nel sottoscala.
In questa maniera la superficie reale dell’appartamento si trasforma in superficie virtuale, quella utile per calcolare le tabelle millesimali.
Come si calcolano le tabelle millesimali?
Per calcolare le tabelle millesimali bisogna fare una semplice proporzione matematica. Si prende la superficie reale dell’appartamento e la si scorpora in vani. A ogni singolo vano vengono applicati i coefficienti di riduzione. Sommando il totale dei vani otteniamo la superficie virtuale del nostro appartamento.
Una volta ottenuta la superficie virtuale, bisogna effettuare una semplice proporzione, considerando la superficie virtuale di tutto l’edificio.
Superficie appartamento : superficie edificio = X : 1000.
In questa maniera otteniamo la nostra quota millesimale di proprietà.
Tabelle millesimali particolari
In un condominio possono essere presenti più tabelle millesimali. Il principio è lo stesso dei “coefficenti di riduzione”, applicati al condominio.
Per fare un esempio pratico, esiste una tabella ad hoc per gli ascensori. Generalmente la spesa annuale per gli ascensori è ripartita per metà sulla base dei millesimi e per l’altra metà in misura proporzionale rispetto all’altezza di ciascun piano.
