Il frazionamento di un immobile è un’operazione sempre più richiesta, soprattutto nelle grandi città come Milano, dove la gestione intelligente degli spazi può generare nuove opportunità: dalla creazione di appartamenti indipendenti da destinare alla locazione, alla divisione tra eredi, fino alla semplice ottimizzazione di un patrimonio immobiliare. Ma cosa significa davvero frazionare un immobile? Quali sono i passaggi da seguire? E quali autorizzazioni servono per farlo nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche? In questo articolo ti spieghiamo tutto ciò che c’è da sapere.
Cos’è il frazionamento di un immobile
Frazionare un immobile significa suddividerlo in due o più unità immobiliari indipendenti, ciascuna dotata di propri vani, servizi e impianti, e identificabile con un codice catastale autonomo. Un esempio classico? Un appartamento di 150 mq che viene diviso in due bilocali, ciascuno con ingresso indipendente, bagno e cucina. L’operazione è legittima, ma deve rispettare le normative urbanistiche ed edilizie vigenti, oltre ai regolamenti comunali e condominiali.
Quando è possibile frazionare un immobile
Non tutti gli immobili possono essere frazionati. La fattibilità dipende da:
- Regolamento edilizio del Comune: ogni Comune stabilisce parametri minimi di superficie per le nuove unità abitative.
- Destinazione urbanistica dell’immobile: ad esempio, il frazionamento potrebbe non essere consentito in zona agricola o vincolata.
- Caratteristiche tecniche: occorrono accessi separati, altezze minime, rapporti aero-illuminanti adeguati, presenza di servizi igienici.
- Regolamento condominiale: in alcuni casi può essere necessario il consenso dell’assemblea, soprattutto se vengono modificati gli accessi comuni.
Uno studio tecnico, come APprojectS, può verificare rapidamente se il tuo immobile è frazionabile e in che modalità.
Cosa serve per frazionare un immobile
Il processo di frazionamento prevede una serie di attività tecniche e amministrative che richiedono l’intervento di un professionista abilitato. I passaggi principali sono:
- Progetto edilizio e pratiche comunali: viene redatto un progetto di frazionamento, da presentare al Comune attraverso una pratica edilizia (tipicamente una SCIA o, in casi particolari, una CILA). Il progetto deve rispettare le norme igienico-sanitarie, edilizie e urbanistiche.
- Direzione lavori e realizzazione delle opere: il frazionamento può comportare interventi murari, rifacimento impianti, divisione degli allacci. Serve un tecnico che segua i lavori e garantisca la conformità alle normative.
- Accatastamento delle nuove unità: al termine dei lavori, il tecnico aggiorna la situazione catastale, presentando le nuove planimetrie e attribuendo nuovi subalterni alle unità risultanti.
- Aggiornamento delle tabelle millesimali: se l’immobile fa parte di un condominio, sarà necessario aggiornare le tabelle millesimali per adeguarle alla nuova suddivisione.
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: ogni variazione catastale deve essere trasmessa ufficialmente all’Agenzia delle Entrate.
- Eventuali modifiche agli impianti: è necessario realizzare impianti autonomi (luce, gas, acqua) per ciascuna unità, con certificazioni di conformità.
Perché frazionare un immobile conviene
Frazionare un immobile è spesso una scelta vantaggiosa, soprattutto quando si desidera ottimizzare un patrimonio o generare una rendita da locazione. Dividendo una grande unità in due o più appartamenti, si ottengono spazi più facilmente affittabili o vendibili, perché più adatti alle esigenze abitative attuali. È anche una soluzione utile in caso di successioni ereditarie, quando più soggetti devono condividere un immobile. In una città come Milano, inoltre, il frazionamento può rappresentare un’opportunità concreta per ottenere un maggior rendimento economico, sfruttando l’alta domanda di trilocali e bilocali.
Come possiamo aiutarti
Lo studio APprojectS segue ogni fase del frazionamento con un approccio tecnico completo. Ci occupiamo della verifica di fattibilità, della progettazione edilizia, della direzione dei lavori e dell’aggiornamento catastale, garantendo piena conformità alle normative. Offriamo un servizio chiavi in mano, dalla prima consulenza fino alla consegna finale del progetto completato, con un unico referente tecnico per tutte le attività. Questo approccio permette di ottimizzare tempi, costi e risultati, mettendo il cliente al centro di un processo chiaro e ben gestito.
