Il frazionamento catastale è un intervento sempre più richiesto da chi desidera valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, vendere una parte dell’immobile o ricavare due abitazioni indipendenti da un’unica unità. Tuttavia, dividere un appartamento in due non significa semplicemente realizzare alcuni lavori interni: è un’operazione che coinvolge aspetti urbanistici, edilizi e catastali e richiede il rispetto di specifiche normative.
Vediamo come funziona il frazionamento catastale, quali pratiche sono necessarie e quali requisiti devono essere rispettati.
Cos’è il frazionamento catastale
Il frazionamento catastale è la procedura attraverso la quale un’unica unità immobiliare viene suddivisa in due o più immobili distinti, ciascuno dotato di una propria identificazione catastale, rendita e autonomia funzionale.
Al termine dell’intervento, ogni nuova unità dispone di un proprio subalterno catastale e può essere venduta, affittata o gestita in modo completamente indipendente.
È importante sottolineare che il frazionamento catastale rappresenta solo la fase conclusiva dell’intervento: prima dell’aggiornamento del Catasto è infatti necessario verificare la fattibilità urbanistica dell’operazione ed eseguire, se necessario, i lavori di adeguamento.
Quando è possibile dividere un immobile
Non tutti gli immobili possono essere frazionati. La possibilità di suddividere un appartamento dipende da diversi fattori tecnici e normativi. Tra gli aspetti da verificare rientrano:
- le dimensioni dell’immobile;
- il rispetto delle superfici minime previste dai regolamenti edilizi comunali;
- i requisiti igienico-sanitari dei nuovi ambienti;
- la presenza di accessi indipendenti o la possibilità di realizzarli;
- la conformità urbanistica dell’immobile.
Ogni nuova unità deve essere pienamente autonoma e rispettare tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente, comprese le altezze minime, i rapporti aeroilluminanti e le dotazioni impiantistiche.
Quali pratiche edilizie servono per il frazionamento
Prima di procedere con il frazionamento catastale è necessario individuare il titolo edilizio corretto, che varia in funzione delle opere previste.
Nella maggior parte dei casi il frazionamento richiede la presentazione di una CILA o di una SCIA, soprattutto quando comporta modifiche alla distribuzione interna degli spazi o interventi sugli impianti.
Una volta ultimati i lavori, il tecnico provvede all’aggiornamento catastale, con il quale vengono censite le nuove unità immobiliari e attribuite le rispettive rendite catastali.
Per questo motivo il frazionamento deve sempre essere considerato come un percorso composto da più fasi, che coinvolgono sia il Comune sia il Catasto.
I lavori necessari per dividere un appartamento
Nella maggior parte degli interventi il frazionamento comporta alcune opere edilizie necessarie per rendere le nuove unità completamente indipendenti.
Ad esempio, può essere necessario realizzare: nuovi ingressi, pareti divisorie, impianti elettrici e idraulici separati, nuovi bagni o cucine e adeguamenti degli impianti esistenti. L’entità dei lavori varia naturalmente in base alla configurazione iniziale dell’immobile e agli obiettivi del proprietario.
Quanto costa un frazionamento catastale
Il costo di un frazionamento dipende da numerosi fattori e non può essere definito in modo univoco. Incidono sul preventivo:
- la dimensione dell’immobile;
- la complessità delle opere edilizie;
- le pratiche urbanistiche e catastali necessarie;
- gli eventuali adeguamenti impiantistici;
- gli onorari dei professionisti coinvolti.
Prima di iniziare i lavori è sempre consigliabile richiedere una valutazione tecnica completa, così da conoscere con precisione tempi, costi e fattibilità dell’intervento.
I vantaggi del frazionamento immobiliare
Dividere un immobile può rappresentare una scelta vantaggiosa sotto diversi punti di vista. In molti casi permette di aumentare il valore complessivo del patrimonio immobiliare, creare nuove opportunità di investimento o rispondere a esigenze familiari mutate nel tempo.
Il frazionamento può essere utile, ad esempio, per:
- vendere una sola porzione dell’immobile;
- ottenere due appartamenti da destinare alla locazione;
- creare una seconda abitazione per figli o familiari;
- valorizzare immobili di grandi dimensioni poco richiesti dal mercato.
Naturalmente ogni situazione richiede una valutazione specifica, sia sotto il profilo economico che tecnico.
Attenzione alla conformità urbanistica e catastale
Uno degli errori più frequenti consiste nel concentrarsi esclusivamente sull’aggiornamento catastale. In realtà, il Catasto non legittima l’intervento dal punto di vista edilizio.
Prima di procedere è indispensabile verificare la conformità urbanistica dell’immobile, controllando i titoli edilizi esistenti e accertando che non siano presenti difformità. Solo un immobile urbanisticamente regolare può essere frazionato senza rischiare future contestazioni o problemi durante una compravendita.
Affidarsi a un tecnico per il frazionamento catastale
Il frazionamento di un immobile richiede competenze che spaziano dalla progettazione edilizia alle pratiche catastali, fino alla verifica della normativa urbanistica.
Lo studio tecnico APprojectS supporta privati, investitori e professionisti nella gestione completa degli interventi di frazionamento catastale, occupandosi della verifica preliminare di fattibilità, delle pratiche edilizie, della direzione lavori e dell’aggiornamento catastale finale.
Un approccio integrato consente di affrontare ogni fase del progetto in modo sicuro, ottimizzando tempi e costi e garantendo la piena conformità dell’intervento.
