Quando si acquista, si vende o si ristruttura un immobile, si sente spesso parlare di difformità catastale e difformità urbanistica. Sebbene questi due concetti vengano frequentemente confusi, indicano situazioni molto diverse e possono avere conseguenze differenti sulla regolarità dell’immobile.
Conoscere la differenza tra difformità catastale e urbanistica è fondamentale per evitare problemi durante una compravendita, una richiesta di mutuo o una pratica edilizia. Vediamo quindi cosa significano, come si individuano e quando è necessario intervenire.
Cos’è una difformità catastale
La difformità catastale si verifica quando i dati presenti al Catasto non corrispondono allo stato reale dell’immobile.
In pratica, la planimetria catastale o le informazioni registrate non rappresentano correttamente la configurazione dell’abitazione. Le cause possono essere diverse: lavori di ristrutturazione mai aggiornati al Catasto, errori nella documentazione o modifiche interne che non sono state dichiarate.
Tra gli esempi più comuni troviamo:
- spostamento o demolizione di tramezzi;
- ampliamento o riduzione di alcuni locali;
- diversa distribuzione degli spazi interni;
- modifiche che rendono la planimetria catastale non più conforme allo stato di fatto.
In molti casi la situazione può essere regolarizzata attraverso un aggiornamento catastale predisposto da un tecnico abilitato.
Cos’è una difformità urbanistica
La difformità urbanistica riguarda invece la conformità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi rilasciati dal Comune.
Un immobile presenta una difformità urbanistica quando le opere realizzate non corrispondono a quanto autorizzato oppure sono state eseguite senza il necessario titolo abilitativo. Ad esempio, possono costituire difformità urbanistiche:
- ampliamenti realizzati senza autorizzazione;
- chiusura di balconi o terrazzi non autorizzata;
- cambi di destinazione d’uso eseguiti senza le necessarie pratiche;
- modifiche strutturali non conformi ai progetti depositati.
A differenza della difformità catastale, quella urbanistica può incidere in modo significativo sulla regolarità dell’immobile e, in alcuni casi, richiedere una procedura di sanatoria, quando prevista dalla normativa.
Perché Catasto e Comune sono due cose diverse
Uno degli errori più frequenti consiste nel pensare che un immobile sia regolare semplicemente perché la planimetria catastale è aggiornata.
In realtà, Catasto e Comune svolgono funzioni differenti.
Il Catasto ha finalità prevalentemente fiscali e censisce gli immobili attribuendo rendite e identificativi catastali. Il Comune, invece, verifica la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile attraverso i titoli autorizzativi rilasciati nel tempo.
Questo significa che un immobile può risultare perfettamente aggiornato al Catasto ma presentare comunque una difformità urbanistica. Allo stesso modo, può essere urbanisticamente conforme ma avere una planimetria catastale non aggiornata.
Quali conseguenze possono avere le difformità
La presenza di una difformità non deve essere sottovalutata, soprattutto quando si intende vendere o acquistare un immobile. Le principali conseguenze possono riguardare:
- ritardi durante una compravendita;
- difficoltà nell’ottenimento di un mutuo;
- problemi nella stipula dell’atto notarile;
- necessità di regolarizzare l’immobile prima della vendita;
- possibili sanzioni amministrative nei casi previsti dalla normativa.
Per questo motivo è consigliabile verificare sempre la situazione urbanistica e catastale prima di intraprendere qualsiasi operazione immobiliare.
Come verificare la conformità di un immobile
Per accertare la regolarità di un immobile è necessario confrontare diversi documenti. Il tecnico analizza normalmente:
- la planimetria catastale aggiornata;
- le visure catastali;
- i titoli edilizi depositati presso il Comune;
- gli eventuali progetti autorizzati;
- lo stato reale dell’immobile mediante sopralluogo.
Solo confrontando tutta questa documentazione è possibile stabilire se esistano difformità catastali, urbanistiche oppure entrambe.
Come si regolarizzano le difformità
Le modalità di regolarizzazione dipendono dal tipo di difformità riscontrata. Se il problema riguarda esclusivamente il Catasto, può essere sufficiente procedere con un aggiornamento catastale dopo aver verificato la conformità edilizia.
Nel caso di una difformità urbanistica, invece, è necessario valutare se l’intervento possa essere sanato attraverso le procedure previste dalla normativa vigente, come una CILA in sanatoria o una SCIA in sanatoria, quando ne ricorrono i presupposti. Ogni situazione deve essere analizzata singolarmente, poiché non tutte le opere possono essere regolarizzate.
Perché una verifica preventiva evita problemi
Molte criticità emergono solo al momento della vendita dell’immobile, quando il notaio o la banca richiedono la documentazione tecnica.
Effettuare una verifica preventiva permette invece di individuare eventuali irregolarità con il giusto anticipo, evitando ritardi, costi imprevisti e trattative che potrebbero bloccarsi.
Si tratta di un controllo particolarmente utile anche prima di una ristrutturazione, di un frazionamento o di un cambio di destinazione d’uso, perché consente di partire da una situazione pienamente conforme.
Affidarsi a un tecnico per verificare la conformità dell’immobile
Comprendere la differenza tra difformità catastale e urbanistica è il primo passo per gestire correttamente qualsiasi intervento su un immobile. Una verifica tecnica accurata consente di individuare eventuali criticità e di pianificare gli interventi necessari per la regolarizzazione.
Lo studio tecnico APprojectS offre servizi di verifica della conformità urbanistica e catastale, consulenza tecnica e gestione delle pratiche edilizie. Grazie a un’analisi approfondita della documentazione e dello stato di fatto dell’immobile, il team supporta privati, aziende e professionisti nel garantire la piena regolarità dell’immobile prima di una compravendita o di un intervento edilizio.
